¿Cuáles serán las claves de mercado de la vivienda en 2012?Pisos.com

J. M. CAMARERO – Pocas son las buenas noticias dentro del sector inmobiliario: los precios de las viviendas continúan bajando, el número de transacciones de compraventas no repunta; la concesión de créditos es complicada; y, sobre todo, las expectativas no anuncian un maravilloso ejercicio para 2012. Habrá que vigilar los movimientos que se produzcan en los próximos meses pero, al menos por ahora, ningún experto se atreve a decir que el próximo año será el de la salida del túnel de la crisis inmobiliaria.

Son varios los factores que llevan a los analistas a realizar esta afirmación. Primero, porque apenas hay crédito, y sin financiación, es prácticamente imposible acceder al mercado. Además, porque todavía hay muchos inmuebles sin vender, sobre todo los que pertenecen a la banca y que mantienen en su stock a la espera de una nueva época. También, porque todavía no se ha ajustado la demanda con la oferta, sobre todo en determinadas zonas de costa y en segundas residencias; y, en parte, porque compradores y vendedores deben mimetizarse con una nueva realidad inmobiliaria tras la crisis de los últimos años.

Precios estabilizados a la baja

A nivel general, todavía no ha llegado el momento en el que el coste de un piso, un garaje o un local haya tocado fondo. Aunque en algunos momentos de 2010 se pudiera pensar que ese punto de inflexión ya había llegado, los últimos datos publicados por los organismos públicos lo desmienten. Durante el próximo año, “veremos más de lo mismo”, explica Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área residencial de Jones Lang LaSalle. Para este experto, “seguirá la tendencia de precio a la baja”, aunque también apunta a que “sí se verá un aumento en el número de transacciones”. Para Ferrer-Bonsoms, la clave está en que los precios “no han terminado de ajustarse, salvo en ubicaciones concretas”.

Por tanto, la estadística general –hay que recordar que nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo y atomizado– seguirá mirando hacia abajo. Incluso, el director residencial de Jones Lang LaSalle aventura que, aunque los precios lleguen a su mínimo, después no habrá un efecto rebote, sino que “permanecerán en esos niveles mucho tiempo”. Para Ángel García Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, 2012 tampoco será el año de la recuperación. “Podemos hablar de una estabilización de precios, en el sentido de que seguirá bajando, aunque de forma más estable”, advierte. García Serrano recuerda que en el momento de máxima expansión inmobiliaria, se construían en España más de 700.000 viviendas al año; y que ahora, apenas se alcanzan las 100.000 unidades. “Lo normal es que se levanten unas 350.000 viviendas”, indica. Es en ese momento cuando se podrá iniciar la deseada recuperación, al unirse oferta y demanda.

La clave está, por tanto, en esa fusión de quienes desean adquirir una vivienda –y pueden hacerlo– y quienes quieren ponerla en el mercado. “La recuperación vendrá si recuperamos el pulso en las compraventas y se mantiene un crecimiento sostenido desde el soporte actual”, explica José Antonio Pérez Ramírez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

Novedades fiscales

Una de las principales novedades que podrían llegar en los próximos meses está relacionada con el tratamiento fiscal de las viviendas. La recuperación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual supondría un impulso desde el punto de vista del comprador. Sin embargo, surgen varias dudas en este aspecto. El primero, es que España no tiene ya tanta autonomía financiera frente a los países vecinos. “Dudo que Europa nos permita volver a poner la desgravación fiscal por la compra de vivienda, ya que compromete a largo plazo las cuentas públicas”, indica Carlos Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle.

Además, independientemente de que se pudiera recuperar este beneficio fiscal, la recuperación no estaría asegurada. “Seguro que ayuda a que decisiones de inversión pasen al sector inmobiliario”, explica José Antonio Pérez Ramírez. Sin embargo, Ángel García Serrano indica que “lo conveniente” sería una deducción en el IRPF “en función de las rentas de cada uno”. Si hay un agente del que depende en buena parte que lleguen los cambios al mercado inmobiliario son los bancos. Porque en sus manos se encuentra un gran stock de viviendas que todavía no han salido al mercado. “Todo depende de lo que puedan aguantar las entidades de crédito año tras año con viviendas en sus balances”, afirma Ángel García Serrano, de Aguirre Newmann. “Algunos aguantarán, pero otros necesitarán vender pisos”, indica este experto.

Al tratarse de la banca, “bastará con que siga pagando sus vencimientos e intereses para seguir aguantando”, indica José Antonio Pérez Ramírez. Si hablásemos de recuperación del mercado, “los protagonistas también serán los bancos”, apunta Carlos Ferrer-Bonsoms. Se basa en la idea en que “los bancos irán desarrollando sus suelos, ya sea ellos mismos o en asociación con operadores o colectivos”. Para el director de Jones Lang LaSalle, esto sucederá cuando se cumplan dos requisitos: que el valor en libros del suelo esté al valor real del mercado, y que se trate de suelos finalistas, de primera vivienda y bien ubicados.

Recuperación lenta

Todos los analistas consultados por pisos.com apuntan que, aunque hablemos de recuperación, en su momento, debemos olvidarnos de la idea del mercado inmobiliario que existía hasta 2008. Deberá ser “sostenible y eficiente”, indica José Antonio Pérez Ramírez, del IPE. Pero, sobre todo, esa ansiada recuperación no llegará de forma unánime a todo el territorio. Una de las claves “se encuentra en el desarrollo inmobiliario de la costa, como la mediterránea”, explica Ángel García Serrano. “Esta zona tiene un stock que no veremos finalizar en mucho tiempo”, estima.

En áreas como la Comunidad Valenciana o Andalucía, “no hay suficiente demanda para la absorción a corto plazo y sí un exceso de la oferta”, apunta Carlos Ferrer-Bonsoms. Sin embargo, “en algunas zonas ya se está drenando ese stock”, indica el catedrático José Antonio Pérez Ramírez. Por ejemplo, en algunas áreas urbanas ya comienza la deseada estabilización. Estaremos atentos a cómo evolucionan los indicadores a lo largo de un año que promete un leve respiro.

XXV Congreso Latinoamericano de Hidráulica

En nombre del Comité Local de Organización del XXV Congreso Latinoamericano de Hidráulica de la IAHR les recuerdo que la fecha límite de presentación de resúmenes para el Congreso es el miércoles 30 de Noviembre de 2011.

El XXV Congreso Latinoamericano de Hidráulica se efectuará del 9 al 12 de setiembre de 2012 en San José, Costa Rica.  Mayor información en www.lad2012.org

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